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Hallo liebe Studierende,

wir vom SoPo Referat haben vor für Euch die wichtigsten Rechte und Pflichten von Mietern und einige der öfter wiederkehrenden Probleme im Mietrecht zu veranschaulichen.

Diese Übersicht des Mietrechts enthält unverbindliche Hinweise und soll Euch mit Rat und Tat zur Seite stehen, wenn es keine andere Möglichkeit gibt an Infos zu gelangen.

Wenn Ihr Probleme mit Eurem Vermieter habt könnt Ihr Euch an uns wenden, der AStA der Universität Potsdam stellt für Studierende der Uni Potsdam, HFF und FH Potsdam Mietrechtsgutscheine aus, mit denen Ihr Euch bei den Mietervereinen des Landesmieterbund Brandenburg e.V. und dem Online Mieterverein juristisch beraten lassen könnt.

Nähere Informationen zu der Kooperation zwischen dem Landesmieterbund Brandenburg e.V. und dem AStA der Universität Potsdam findet ihr hier:

Kooperation zwischen dem Landemieterbund Brandenburg e.V. und dem AStA der Universität Potsdam

Für Anregungen, Hinweise und Verbesserungen haben wir jederzeit ein offenes Ohr, meldet Euch bei uns:

sopo@asta.uni-potsdam.de

Malte Jacobs

Juso HSG

Sozialpolitikreferent XIV. AStA

Geplante Übersichten zum Mietrecht

Teil I:

1. das Mietverhältnis
2. der Abschluss eines Mietvertrages
3. Checkliste zum Mietvertrag
4. Vom Vertrag zurücktreten-Sonderkündigungsrecht?

Teil II:

1. Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache
2. Hausrecht
3. Einschränkung des Hausrechts durch den Vermieter

Teil III:

1. Nutzung der Wohnung
2. Pflichten des Vermieters
3. Rechte des Mieters bei Wohnungsmängeln
4. Checkliste zur Mängelanzeige

Teil IV:

1. Kündigung des Mietverhältnisses
2. Störungen anderer Mieter
3. Baulärm, Feuchtigkeit und Schimmel

Teil V:

1. Übersicht Rechte und Pflichten des Mieters

Übersicht zum Mietrecht Teil I:

Grundlegende Hinweise zum Abschluss eines Mietvertrages

Das Mietverhältnis, Einführung in das Mietrecht

Allgemeines:

Wenn ein Mietverhältnis zustande kommen soll, gehört dazu ein Mietvertrag.

Die Form des Mietvertrages ergibt sich aus §550 BGB, sie können mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Schriftliche Mietverträge sind jedoch aus Gründen der Beweisbarkeit mündlichen generell immer vorzuziehen.

Was rechtlich für das Mietverhältnis gilt, richtet sich einerseits nach den Normen zum Mietrecht (§§ 549-577 BGB) und andererseits aber auch nach dem zwischen den Mietparteien vereinbarten Mietvertrag.

Gerade deshalb ist es wichtig, wie bei allen Verpflichtungen, sich etwas mit der Materie zu beschäftigen, das Kleingedruckte zu lesen und auf im Zweifelsfall eine Beratung bei Mietervereinen oder der Verbraucherzentrale in Anspruch zu nehmen, bevor Verträge unterschrieben werden.

Durch den Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter, dass ersterer dem Mieter eine konkrete Mietsache, in unserem Fall eine Wohnung, für gewisse Zeit, zu einer bestimmten Miete in gebrauchsfähigen Zustand zur Nutzung überlässt und erhält.

Diese 5 Punkte müssen unbedingt im Mietvertrag enthalten sein.

Der Abschluss eines Mietvertrages

Begehung der zu vermietende Räume und das Übergabeprotokoll:

Vor dem Abschluss eines Mietvertrages steht natürlich eine Besichtigung der zu vermietenden Wohnräume und angeschlossenen Kellerräume an.

Es sollte die Ausstattung der Wohnung und alle vorhandenen Mängel, kaputte Steckdosen, gesprungene Fliesen und ähnliches in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden und dann das Übergabeprotokoll zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht werden, damit man für den übernommen Zustand der Wohnräume im Nachhinein nicht verantwortlich gemacht werden kann.

Auch wenn der Vermieter bzw. die Hausverwaltung zusichert diese Mängel zu beseitigen sollte man auf eine schriftliche Fixierung im Übergabeprotokoll bestehen.

Weiterhin sollte der Termin des Einzugs und die Frage der Tierhaltung festgehalten werden.

Tipp: Fordern Sie ein Exemplar des Mietvertrages von Ihrem Vermieter an, bevor Sie es unterschreiben, um sich bei Ihrem Mieterverein oder der Verbraucherzentrale beraten zu lassen.

Tipp: Mündliche Verabredungen, Zusicherungen des Vermieters oder gar mündliche Mietverträge sind zwar rechtskräftig, dennoch ist es im Streitfall schwer zu beweisen wer wann was gesagt hat, deshalb solltet Ihr immer auf die Schriftform bestehen.

Checkliste zum Mietvertrag, wichtige Punkte auf die man achten sollte

Bevor Ihr den Mietvertrag unterzeichnet solltet Ihr 1-2 Tage Bedenkzeit einfordern, damit Ihr den Vertrag genau lesen könnt und Euch eventuell beraten lassen könnt.

• Mietparteien: Alle Mietparteien müssen im Mietvertrag mit korrekter Anschrift genannt werden, hierzu gehört auch der Vermieter. Wollt Ihr andere Erwachsene in die Wohnung langfristig aufnehmen, ohne das diese Mieter werden, lasst Euch die Erlaubnis im Mietvertrag zusichern.
• Miete und Mietkaution: Was für eine Miete ist vorgesehen und wann und wie soll Sie gezahlt werden? Entspricht Sie dem örtlichen Mietniveau, als Orientierung für das ortsübliche Mietniveau ist der Mietspiegel der Stadt oder der Gemeinde eine sinnvolle Orientierung, wenn der Mietspiegel sogar qualifiziert ist, kann er sogar eine Bindungswirkung entfalten. Die Kaution darf drei Grundmieten (ohne Betriebskosten) nicht übersteigen(§ 551 Abs.1 BGB)
• Betriebskosten:
  
  Aus welchen Posten setzt sich die Miete genau zusammen, welche Vorauszahlungen sind für die kalten Betriebskosten, welche für die Heiz-und Warmwasserkosten vorgesehen?
  
  Sind die angegebenen Vorschüsse dieser Leistungen realistisch oder eher zu niedrig kalkuliert, sodass mit hohen Nachzahlungen gerechnet werden muss? Fragen Sie Nachbarn oder falls möglich immer die Vormieter nach deren Erfahrungen mit den Betriebskosten.
  
  Auch sollte das Alter der Heizanlage angesprochen werden und auf die Heizperioden geachtet werden, die oftmals im Mietvertrag genannt werden.
  

• Nutzungsmöglichkeiten:
  
  Was ist zu den Nutzungsmöglichkeiten vereinbart?
  
  Zusätzlich vermietete Räumlichkeiten sollten natürlich Bestandteil des Mietvertrages werden, so zum Beispiel Kellerräume, Stellplätze oder Garagen. Sind dieses Räume Bestandteil des Mietvertrages kann man auch darauf achten, dass man diese jeweils separat voneinander und unabhängig von den Haupträumen kündigen kann.
  

• Mängel:
  
  Habt Ihr bei der Wohnungsbegehung Mängel festgestellt oder soll die Wohnung saniert werden?
  
  In jedem Fall empfiehlt es sich die eventuell vorhandenen Mängel im Übergabeprotokoll festzuhalten und die Beseitigung durch den Vermieter zum Bestandteil des Mietvertrages zu machen.
  
  Außerdem sollte man im Vertrag noch festhalten bis wann der Vermieter die Mängel zu beseitigt haben muss und wann die Wohnungsübergabe stattfinden soll.
  
  Es ist ebenfalls wichtig, dass im vertrag steht, dass euch , trotz Kenntnis der Mängel, sämtliche Mängelgewährleistungsrechte wie zum Beispiel Aufwendungs- , Schadensersatz und Minderung vorbehalten bleiben.
  

• Vertragsdauer:
  
  Welche Vertragdauer ist vereinbart?
  
  Grundsätzlich sind im Mietrecht zwei Arten von Verträgen zu unterscheiden:
  
  Der unbefristete Mietvertrag, welcher durch eine Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag endet und der befristete Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt , welcher nach dem Ablauf der Zeit endet.
  
  Zeitmietverträge, also Mietverträge mit befristeter Dauer, können nicht vor Ablauf gekündigt werden. Die Mietparteien sind grundsätzlich an die vereinbarte Mietzeit gebunden.
  
  Auch wird oft versucht das Recht auf eine ordentliche Kündigung, durch die Einführung einer Mindestzeit, einzuschränken.
  

• Kündigungsschutz:
  
  Während der Laufzeit eines Zeitmietvertrages oder so lange ein Kündigungsverzicht oder -ausschluss vereinbart ist, können Mieter und Vermieter das Mietverhältnis normalerweise nicht kündigen. Hiervon sind Fristlose Kündigungen oder auch das Sonderkündigungsrecht(näheres dazu unten)ausgenommen.
  
  Habt Ihr mit dem Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, könnt Ihr als Vermieter diesen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter jedoch nicht. Sie benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Hierauf wird im Teil IV der Übersicht näher eingegangen. Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig. Eine Vermieterkündigung kann nur in bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag, zum Beispiel Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktliche Mietzahlungen erfolgen. Dann droht gleich die fristlose Kündigung.
  

• Schönheits und Kleinreparaturen:
  
  Unter Schönheitsreparaturen versteht man Instandsetzungsarbeiten, die ihre Ursache in der Abnutzung aufgrund des bestimmungsgemäßen Gebrauch( wohnen) der Mietsache haben.
  
  Konkret können das beispielsweise das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Innentüren, Heizkörpern und Heizrohren und ähnliches sein.
  
  Hierbei handelt es sich um einen Punkt, der regelmäßig zum Streit zwischen den Mietparteien führt. Es geht letztlich immer um die Frage wer für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich ist und wer ggf. die Kosten dafür zu tragen hat.
  
  Nach dem Gesetz ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Allerdings gibt es in nahezu allen Formularmietverträgen eine Klausel, nach der es dem Mieter obliegt, diese Arbeiten auszuführen. Unter Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu diesem Punkt, fragt sich jedoch in vielen Fällen, ob die in der Vergangenheit vereinbarten Klauseln wirksam sind.
  

• Tierhaltung
  
  Ist die Tierhaltung erlaubt? Sind Einschränkungen vorgesehen?
  

• Hausordnung
  
  Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ? Sind die Ruhezeiten für euch akzeptabel? Sind die Regelungen detailliert und indizieren ein möglicherweise schon vorhandenes Problem? Detaillierte Anweisungen zum Lüften oder ähnliche Regelungen können ein Zeichen für ein Auftreten von Schimmel, Feuchtigkeit oder Fogging sein.
  

• Information
  
  Gespräche mit Vormietern oder potentiellen Nachbarn sind sehr wichtig um das Verhältnis zwischen den Mietparteien zu erkennen und Streitigkeiten zwischen Mietern und Hausverwaltung lassen den Schluss auf ein ungünstiges soziales Wohnklima zu.

  Wie entgehe ich der vertraglichen Bindung nachdem ich den Mietvertrag unterzeichnet habe?

  Habe ich als Mieter besondere Rücktrittsrechte, selbst wenn der Mietvertrag von den Mietern schon unterzeichnet worden ist?

  Variante 1:

  Wenn Ihr nach der Begehung der Wohnung den Mietvertrag unterzeichnet habt aber noch nicht eingezogen seid und noch keine Mietzahlungen geleistet habt besteht die Möglichkeit im Notfall vom Vertrag zurückzutreten.
  
  Sollte nichts anderes vereinbart worden sein, muss der Vermieter den von Euch unterschriebenen Mietvertrag innerhalb von 5 Werktagen zusenden.

  Wird diese Frist überschritten ist der Vertrag nicht zustande gekommen (§ 146 BGB), es sei den die Mieter stimmen erneut zu, dass kann auch stillschweigend geschehen, etwa durch die Zahlung der Miete oder durch den Einzug in die Mietwohnung.

  Da diese Fristenbestimmung vom Bundesgerichtshof bislang nicht bestätigt worden ist und teilweise von längeren Fristen ausgegangen wird (beispielsweise die Rücksendung innerhalb von 2- 3 Wochen: Landgericht Stendal NZM 2005, S. 15) solltet Ihr diesen Ausweg nur in Notfällen wählen und den Vermieter sicherheitshalber neben einer entsprechenden Mitteilung hilfsweise eine ordentliche Kündigung zusenden.

  Musterschreiben:
  

  Der Mietvertrag kommt wegen der Verfristung der Zusendung des Mietvertrages, seitens des Vermieters, nicht zustande.

  (Name und Anschrift aller im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen)

  Per Einschreiben/Rückschein!

  An
  
  (Vermieter bzw. die Hausverwaltung
  
  Name und Anschrift) (Ort, Datum)

  Mietvertrag über die Wohnung…(Straße),…(Ort),…(Geschossangabe,rechts links)

  Sehr geehrte(e) Herr / Frau …Damen und Herren,
  
  da Sie uns unser Exemplar des Mietvertrages über die oben bezeichnete Wohnung nicht, wie dies erforderlich gewesen wäre, innerhalb von fünf Werktagen zugesandt haben, ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kein Mietvertrag zustande gekommen (KG WuM 1999,323 und GE 2001,418). Nur rein vorsorglich und hilfsweise sprechen Wir hiermit die zugleich eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum nächstmöglichen Zeitpunkt aus.

  Da Ihnen keinerlei Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen uns zustehen, fordern Wir Sie auf, die von uns bereits bei unserer Unterschriftsleistung gezahlte Mietkaution von… Euro bis zum… an uns zurückzuzahlen, und zwar durch Überweisung auf das Konto Nr…. von Frau/Herrn …bei der…-Bank(BLZ…).

  Mit freundlichen Grüßen
  
  (Unterschriften aller Mieter)

  Variante 2:

  Eine Möglichkeit den geschlossenen Vertrag vorzeitig zu kündigen ergibt sich wenn man als Mieter vom Sonderkündigungsrecht gebrauch macht.

  Durch die Aufnahme eines Lebenspartners/Untermieters in die Wohnung oder Wohngemeinschaft kann ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters erwirkt werden, wenn der Vermieter gegen den Zuzug ist und sein Einverständnis verweigert.

  Dieser Text dient nur allgemeinen Informationszwecken und
  
  stellt keine rechtliche Beratung dar. Die Inhalte wurden sorgfältig geprüft,
  
  es wird jedoch keine Gewähr für deren Richtigkeit und Vollständigkeit übernommen.

  Quellen und nützliche Hinweise zum Thema Mietrecht:
  

  1. Maitra, Dilip D.: „Was ich als Mieter wissen muss. Rechte und Pflichten im laufenden Mietverhältnis“. Verbraucherzentrale, Düsseldorf, 2006;
  2. Gade/Goebels/Schäfer/Thiele: „Praxishandbuch Mietrecht.-Ratgeber für Studierende –.“
     
     AStA der Uni Flensburg & freier Zusammenschluss von StudentInnenschaften, Flensburg, 2006;
  3. http://www.mieterbund.de (Weiterführende Information zum Mietrecht-2011-01.-10-14:00 Uhr)
  4. http://www.inpopro.de/mietvertrag/wohnungsuebergabeprotokoll.pdf (Musterformular Übergabeprotokoll-2011-01.15-17:00 Uhr)

  Malte Jacobs  [22. Januar 2011]
  
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